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卖一套房给中介40万 北京招商玺项目为何引争议?

每日科技头条讯:“买房的时候我还窃喜,选到了好楼层,做了一个正确的抉择,但谁能想到现在会退房呢。”一番折腾后,于鹏(化名)决心退掉位于北京亦庄的招商玺项目的期房…

每日科技头条讯:

卖一套房给中介40万 北京招商玺项目为何引争议?

“买房的时候我还窃喜,选到了好楼层,做了一个正确的抉择,但谁能想到现在会退房呢。”一番折腾后,于鹏(化名)决心退掉位于北京亦庄的招商玺项目的期房,“刚买2个月相当于降了几十万元,这谁受得了。”

近期,招商玺项目引发北京地产行业内讨论,起因是该楼盘给出了最高4%的渠道佣金费率,按项目最小户型计算,房产中介卖出一套房,可以拿到至少40万元的佣金。这一举动,引起之前买入该项目的准业主的不满。

从看房验资,到高比例渠道佣金

2023年6月,北京经开区亦庄新城的X47R1地块进行拍卖,吸引了31家房企及房企联合体参拍。该地块位于亦庄河西区域,区域位置较为优越,销售指导价为7.7万元/平方米,现房销售指导价7.9万元/平方米。

经过激烈角逐,中皋置业最终以摇号方式拿下该幅地块,总价款79.12亿元,并有5.3万平方米“现房销售”面积,整体楼面价约4.44万元/平方米。之后,中皋置业与招商蛇口展开合作,并由招商蛇口操盘该地块,项目名为“招商玺”。

招商玺瞄准的是高端改善需求,户型为143平方米-266平方米,总房价均在千万元以上。招商蛇口北京公司官方微信公众号在一篇文章中称:“招商玺,作为招商蛇口的顶级产品系,有着‘前瞻性的设计理念+多元化的空间组合+引领高端居住体验’的产品观,代表着更高端的产品标准。”

2023年10月,该项目快速入市。招商蛇口对外表示,开盘首批次房源全部售罄,销售金额达35.72亿元。于鹏是该项目的首批购房人,他对中新经纬称,开盘前,招商玺比较“高傲”,客户要出具银行账户的验资证明才能看房,后来才取消验资要求。另一位购房人徐敬(化名)也说:“开始说的是验资500万元,我在售楼部将银行账户中的金额展示给了置业顾问。”

于鹏称,该楼盘不仅没有任何优惠折扣,连伴手礼也不送,加上每平方米数千元不等的精装修,房价在8万元/平方米以上。徐敬对中新经纬称,当时招商玺对项目销售很是乐观,置业顾问明确表示,不会找第三方中介机构等渠道进行合作,“给我的感觉就是,这个项目一开盘就卖光了。”两位购房人均称,彼时北京楼市表现不错,加上政策放松,第一批准业主对该楼盘比较看好。

但仅仅过去一个多月,招商玺就与第三方中介机构展开合作,渠道费率不断提高。于鹏从业主群得知,该项目与中介公司合作时,当时的渠道费率是2%,按照143平方米的户型计算,成交一单的话,中介就可以拿到超20万元的佣金。于鹏称,第一批业主们中有不少人也知道这种情况,但并未完全在意,只认为是楼市逐渐平淡、楼盘方面为了尽快出货。

没过多久,于鹏了解到,招商玺就将渠道佣金比例从2%涨到了4%。从不与渠道公司合作,到高比例支付渠道佣金,时间还不到2个月,这让第一批业主中的不少人感觉到利益受损。于鹏说:“按项目最小户型计算,4%的渠道费率,一套房源的佣金就超过40万元,而266平方米的大户型的佣金至少在80万元。”

是变相降价?开发商回应

楼盘给房产中介公司高比例佣金,购房人为何会觉得利益受损?

其实,高比例渠道佣金在许多城市的房地产市场都存在。房产中介的通常做法是,带来的客户认购房源后,会将部分佣金返还给购房人。比如,楼盘向中介支付总房款4%的佣金后,中介则可能将总房款2%甚至更高比例的佣金返还给购房人,至于返还多少,需要中介与购房人私下协商。

徐敬称,招商玺项目与房产中介公司合作后,他接到了多家房产机构的电话,基本上,购房人能拿到其中一半的佣金,“按照4%的渠道佣金计算,找大一点的中介公司带看成交的话,购房人大概能拿到2%的返点;找小一点的中介公司,可能会高于2%。购买1000万元的房子,意味着购房人能拿20万元的返点。”

一位不愿具名的地产分析师对中新经纬称,佣金返点已经是比较普遍的现象,很多购房人心知肚明。因此,购房人会将楼盘推出高比例渠道佣金的做法,看作是变相降价。

对于招商玺为何会在2023年底推出最高4%的渠道佣金费率,招商蛇口北京公司相关人士于2024年1月12日对中新经纬回复称,该项目针对中介渠道的激励政策,是为了在年底冲刺业绩,这是行业内很多房企的常规动作。

招商玺推出4%的渠道佣金后,让第一批准业主坐不住了。于鹏称,准业主们开始去招商玺售楼部,与招商蛇口方面进行协商。据于鹏、徐敬估算,大约有数十户准业主向开发商提出了质疑或协商要求。2023年12月初,部分准业主来到招商玺售楼部讨要说法,并提出享受4%的返点优惠、自主选择是否要精装修、后期优惠也应继续享受等要求。

于鹏说,招商蛇口方面当场拒绝了准业主的诉求,这之后,部分业主提出退房要求。而按照招商蛇口的说法,准业主提出书面退房要求后,需要支付总房款10%、高达上百万元的违约金。此次协商双方不欢而散。

后来的协商中,有准业主坚持退房,并按照招商蛇口的要求写下无责退房申请书,目前,退房流程仍在推进。也有部分准业主选择了楼盘给出的优惠活动,据于鹏了解,购买不同面积的准业主拿到的优惠活动并不相同,会有数额不等的装修券和车位费购置补贴。

“这件事在2023年12月份已得到妥善解决,我们与准业主的沟通比较顺畅,准业主从一开始的有意见、有情绪,逐渐转变为对项目的理解,并且仍然坚持做我们的业主。”招商蛇口北京公司上述人士还说,该项目2023年销售态势一直非常良好,业绩表现也很不错。公司现在如过往一样,与中介渠道机构保持着良好的合作状态。

12日,中新经纬在北京住建委官网查询发现,招商玺项目共计有11栋楼的500余套房源获准预售,已签约套数为21套,签约均价为78311.93元/平方米。

渠道佣金比例高企 购房人应注意

随着市场转入平淡,北京新房市场的渠道费率也有看涨之势。徐敬称,他看过北京亦庄的另一个在售项目,有房产经纪人就明确表示,可以给购房人返还总房款1.5%的佣金。

上述地产分析师称,在2023年年初时,北京新房的渠道费率多在1%、2%,后来很多项目都提高到3%,一些销售效果不好的项目甚至能达到4%、5%。他说:“很多开发商不敢降价,一方面是政府部门对价格有管控,另一方面是一旦降价,可能会导致购房人观望情绪加重,销售情况更差。开发商就以提高渠道费的形式,达到变相降价的目的。”

他称,渠道费率并无标准,也没有主管部门对渠道费率的高低进行过规定。“程序上看,开发商做法没有问题。从佣金费率看,给1%、2%的佣金鼓励中介机构带看,这很正常,但费率过高则有变相降价嫌疑。”

近几年来,新房业务逐渐成为中介机构的重要收入来源,同时,相较于二手房,新房在首付比、税费、成交周期等方面具备优势,房产经纪人愿意为客户推介新房。慢慢地,房产经纪人便以独立第三方的身份,成为了购房人的买房顾问。

但是,若一些楼盘给出超出市场平均费率的佣金时,房产经纪人或许会在利益的驱动下,为购房人大力推介这些楼盘,从而失去中立性。上述人士说:“一般情况下,渠道费率越高的楼盘,中介就会越努力地向购房人推荐,只说渠道费高的楼盘的优点,拼命说那些渠道费低的或者不给渠道费的项目的缺点。”

“渠道费率低的楼盘,或者不与中介公司合作的项目,反而在一定程度上证明项目是受欢迎的,也会卖得越好。”该人士继续称。

但就招商玺而言,上述分析师认为,该楼盘自身优势比较突出,也得到部分购房人的认可,之所以年末推出高比例佣金费率,或许与招商蛇口北京公司整体销售规模考核有关,“从全国看,中海地产、华润置业、招商蛇口三家央企的销售规模咬得比较紧,招商蛇口估计是想冲一下业绩,提高行业排名。”

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