全面推进房产“带押过户”对二手房影响有多大？

每日科技头条讯：近日，自然资源部、中国银保监会明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”。

　　紧接着，北京住建委等四部门发布通知，即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务。

　　据了解，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

　　两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。从目前来看，各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。

　　我们认为，“带押过户”既减轻了房东筹资提前还贷压力，又大幅缩短二手房交易期限，有利于提升二手房交易效率、缩短交易期限，短期来看，对二手房市场有一定的提振作用。与此同时，目前“带押过户”还处于摸索和尝试阶段，各方都存在不同的风险，各部门仍需加强风险管理。

　　2023年3月30日自然资源部、中国银保监会召开的新闻通气会上，为落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，进一步优化营商环境，提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，满足人民群众对财产权高质高效保护的需求，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

　　两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

　　这意味着“带押过户”从地方性的试点走向了全国化、常态化的全面推进。

　　据介绍，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

　　3月31日，北京银监局、央行营管部、北京市规自委、北京市住建委四部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》。

　　即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。

　　北京市明确，二手住房交易“带押过户”业务需要同时满足四个方面的条件：北京市个人二手房交易；买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；所交易的住房在辖区内商业银行仅存一次有效抵押。

　　同日，东莞市住建局发布通告，现定于2023年4月3日起，在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。存量商品房“带押过户”业务主要适用于该市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。

　　从政策本身来看，“带押过户”是指不解除房屋抵押，也可以办理过户登记，此举既减轻了房东筹资提前还贷压力，又大幅缩短二手房交易期限，对二手房交易效率的提升有着积极的意义。

　　从目前各地实施二手房“带押过户”的实践来看，2022年三季度是“带押过户”落地密集期，深圳、苏州、福州、合肥、宁波等多个热点城市都于9月内完成首例“带押过户”业务。

　　从部分热点城市“带押过户”落地前后的二手房成交面积来看，部分城市二手房成交面积出现了明显上升，如青岛，自2022年5月完成首笔“带押过户”后，二手房成交面积提升明显，截至2023年3月青岛二手房成交约75.45万平方米，较2022年5月提升300%以上。

　　深圳和苏州都是2022年9月1日完成的首笔“带押过户”，从这两个城市全年的二手房成交情况来看，深圳二手房成交面积从9月起止跌，截至2023年2月二手房成交面积24.21万平方米已提升至去年6月较高点。苏州二手房成交面积则从10月起止跌，截至2023年2月二手房成交面积41.69万平方米，相对平稳。

　　南京、合肥、宁波则自2022年9月完成首笔“带押过户”后，二手房整体成交面积变化不大。

　　由此可见，“带押过户”在节省办理时间、降低制度性交易成本的同时，对部分城市的二手房市场已经产生了一定的提振作用。

　　从目前来看，各地在实践探索中，“带押过户”主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等模式。

　　对此上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示：“在这些不同的模式中，最为理想的解决‘三角债’模式是借新贷、还旧贷，实现无缝连接‘带押过户’。即买卖双方与各自的贷款银行达成一致，约定由买方贷款银行向买方发放新贷款，并直接用新贷款偿还卖方的旧贷款，在上述贷款做抵充的同时，不动产登记部门应买卖双方和两方贷款银行的申请同步完成不动产转移登记、旧抵押权注销登记、新抵押权登记，在各方主体高度配合下、无缝连接地完成整个‘带押过户’二手房交易流程。”

　　据徐军律师介绍：“带押过户”涉及的买卖双方及银行的关系，简而言之是4个民事主体、5个合同关系。（当卖方贷款银行和买方贷款银行为同一家银行时则为3个民事主体）

　　1、买卖双方之间的买卖合同关系；

　　2、卖方与卖方贷款银行之间的老借款合同关系和老抵押合同关系；

　　3、买方与买方贷款银行之间的新借款合同关系与新抵押合同关系。

　　除了上述4个民事主体及其之间形成的5个合同关系外，“带押过户”还离不开房屋不动产登记部门这个特殊的主体，以及不动产登记部门按照买卖双方和贷款银行的申请而实施的房屋产权更名/过户行为、新抵押登记行为、老抵押注销行为，缺少上述任何一个主体和行为都不能顺利完成“带押过户”。

　　从目前来看，各地陆续出台了关于鼓励实施二手房“带押过户”模式的指导意见或者政策措施，但目前还未形成规范的流程。徐军律师也因此认为，“带押过户”对于各参与主体的法律意识要求较高，如处理不当的话可能会出现法律风险。

　　徐军律师告诉我们根据不同的“带押过户”模式，卖方贷款银行和买方贷款银行都存在不同的风险：如在不动产产权过户完成后，若卖方贷款银行的债权因买方或其他原因而未能清偿的，此时卖方贷款银行的抵押权虽未注销，但房屋产权人已由卖方变更为买方，如买方不予配合，可能会对卖方贷款银行行使抵押权造成一定的障碍。

　　同时，对购房者来说，如果在房屋过户之后，出现卖方不能清偿其银行贷款的情况，由于卖方贷款银行仍享有对房屋的抵押权，则卖方贷款银行依旧可以通过司法途径拍卖、变卖该房屋，将影响买方对房屋的所有权。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣律师也表示，带押过户离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，卖方、购房者、不动产登记部门和银行。甚至必要的时候，还需要相关公证部门的配合。“特别需要银行的同意和密切配合，对于老抵押和新抵押如果是同一个银行，相对好操作，如果不是同一个银行就相对比较麻烦。没有老抵押银行的同意，是无法实现带押过户的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，都需要银行做好细节控制。”

　　王玉臣律师还强调：对于购房人来说，虽然可以实现过户，实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。而且，可能在一定期限内，即使实现了过户，自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。在整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。“所以，如果想带押过户，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。”

　　整体来看，“带押过户”的全面推进，有利于提升二手房交易效率、缩短交易期限，对市场有着一定的拉动作用，尤其是对“卖一套再买一套”的改善性换房需求而言，“带押过户”有助于降低二手房置换成本。

　　目前各地在“带押过户”的落地实行中，仍有一定的优化空间，尤其是对于风险的把控尤为重要，需避免出现“一房二卖”、抵押权悬空等问题，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。