老人处分房产有哪些方式可以选择？该注意哪些问题？

每日科技头条讯：一则“爷爷把房子10元卖给孙子想要回遭拒”的案例，近日引发关注。随着社会老龄化加剧，养老问题日渐突出。在平衡个人养老与亲属利益分配问题时，有的老人通过立遗嘱处分名下房产，也有的与他人签订遗赠扶养协议、赠与合同等。那么，老人在处分房产时有哪些方式可以选择？又该注意哪些问题呢？

　　立遗嘱可将财产留给特定人

　　案件回放

　　韩老汉与孔老太夫妻二人共生育四子女。韩老汉夫妇名下有一处回迁房，属于夫妻共同财产。2011年，韩老汉在李某代书、张某和王某的见证下订立一份遗嘱，内容为“为避免以后子女与老伴发生纠纷，特将我的回迁房交给老伴，归其继承。”后韩老汉去世。2015年，孔老太在赵一、赵二的见证下，由赵二代书遗嘱，内容为“为解决百年之后遗产分配问题，愿将我和老伴所得回迁房交由小儿子韩丁继承”。后孔老太去世，兄弟姐妹四人因该房屋继承问题发生纠纷，诉至法院。

　　法院经审理认为，韩老汉与孔老太各自所立代书遗嘱均真实有效，依据韩老汉遗嘱，孔老太取得房屋的全部份额。后孔老太去世，依据其遗嘱，韩丁取得涉案房屋所有权。最终法院判决涉案房屋由韩丁继承。

　　法律提示

　　本案中，韩老汉夫妇所立的代书遗嘱是一种较为典型的订立遗嘱方式。遗嘱，是指自然人生前以法律规定的方式对其去世后的遗产或其他事务作出安排处理，并于立遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。

　　根据我国民法典规定，订立遗嘱的形式有六种，包括自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱。每种形式均需严格符合法定规范要求，所立遗嘱才具备法律效力。不论何种形式的遗嘱，都必须明确订立的具体日期，一是为了辨别立遗嘱人当时是否具有完全民事行为能力、能否正确表达真实意思，二是在存有多份遗嘱的情形下确定哪个为最后的遗嘱。司法实务中，常有因立遗嘱日期难以明确，导致无法按立遗嘱人生前意思表示而分割遗产的情况发生。

　　遗嘱是分配遗产的一种方式，根据遗嘱内容的不同，又可分为遗嘱继承和遗赠。遗嘱继承是指自然人立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承，而遗赠是指自然人立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。

　　遗嘱继承和遗赠的主要区别有两方面：一方面是接受遗产的权利人范围不同。遗嘱继承是由法定继承人中的一人或数人取得遗产，即权利人本就享有法定继承权，而遗赠的受赠人并不具备法定的继承权利，其能否取得遗产完全取决于被继承人立遗嘱这一单方法律行为。如果该份遗嘱无效，无效遗嘱中的法定继承人仍有权按照法律规定继承相应遗产，而受赠人则无权分得遗产。另一方面的区别是实现权利的限制不同。法定继承人在继承开始后，未以书面形式明确表示放弃继承的，视为接受继承；而受遗赠人则应当在知道受遗赠后60日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的视为放弃，因此受遗赠人在知晓受遗赠后需及时行使并主张权利。

　　此外，立遗嘱人有权为遗嘱设定义务。民法典第一千一百四十四条规定了附义务的遗嘱，即立遗嘱人单方为继承人或受遗赠人取得相应财产设定了义务，此时继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由而未履行义务的，利害关系人或者有关组织可以请求法院取消其接受附义务部分遗产的权利。

　　遗赠扶养保障“老有所养”

　　案件回放

　　李先生有三个兄弟姐妹，他们的父母均已去世。李先生未婚未育，其名下有一套房产。2018年李先生患病去世后，其生前票友王某将其三位兄弟姐妹诉至法院，要求继承李先生名下房屋和银行存款。

　　原来，王某与李先生同为戏曲爱好者，2004年两人因观看演出相识，2007年起王某与李先生在涉案房屋共同生活，由王某照料其生活起居，并陪伴就医、看戏等，李先生去世的殡葬事宜也主要由王某办理。李先生生前与王某签订了遗赠扶养协议，协议称双方已共同生活十多年，在此期间，王某已尽到对李先生的扶养义务，李先生自愿将其名下房屋及银行存款遗赠给对方。最终法院判决王某继承李先生遗留的房屋及银行存款。

　　法律提示

　　本案中，李先生无配偶、子女，其父母均已去世，不存在第一顺位的法定继承人，而第二顺位法定继承人中其祖父母、外祖父母也均去世，故其遗产按理应由其兄弟姐妹继承。但王某因与李先生签订有遗赠扶养协议并已履行了扶养义务，因此王某有权取得李先生的遗产所有权。

　　遗赠扶养协议是自然人与继承人以外的组织或个人签订协议，由该组织或个人承担该自然人生养死葬的义务，并于该自然人去世后享有受遗赠的权利的法律行为。与遗嘱是基于立遗嘱人单方意思表示所不同，遗赠扶养协议是遗赠人与扶养人在双方意思表示一致的前提下达成的双务有偿法律行为，扶养人负有对遗赠人履行生养死葬的义务，遗赠人有将自己财产遗赠给扶养人的义务，双方受合同法律关系的制约。遗赠扶养协议常出现于遗赠人年老病重，无人供养或不愿由亲属供养的情景中。

　　既然是双务法律行为，就存在一方或双方违约的可能。对于遗赠扶养协议而言，若由于遗赠人自身原因导致协议无法继续履行的，扶养人有权要求遗赠人偿还扶养人已经支付的供养费用。而因扶养人未按约定履行扶养义务的，遗赠人有权撤回对扶养人的遗赠，对扶养人已支付的供养费一般也不予补偿，若遗赠人已去世，未尽到义务的扶养人则无权取得协议中的相应遗产。

　　遗产优先适用遗赠扶养协议

　　案件回放

　　小万因工作原因结识高先生夫妇，并于1980年开始与他们共同生活。1995年，因高先生夫妇未生育子女，与小万经公证签订遗赠扶养协议，约定小万自愿对高先生夫妇养老送终，当二人故去，小万享有接受夫妇名下房产及存款的权利。高先生去世后，2002年，其妻孙女士经公证收养小万为养女。2005年，孙女士立下代书遗嘱，内容为“近日我与小万相处不快，已起诉要求解除双方收养关系，现宣布我去世后，房产及存款由我妹妹继承。”后孙女士与小万的收养关系被法院判决解除。孙女士去世后，其妹将小万诉至法院，要求继承孙女士名下的房屋及存款。

　　法院经审理后认为，高先生夫妇所立遗赠扶养协议真实有效，小万已履行对高先生的扶养义务，有权继承高先生对涉案房屋的份额。孙女士虽与小万解除收养关系，但双方的遗赠扶养协议并未因此解除。孙女士在去世前虽与小万相处不睦，但小万多年来已尽到对孙女士的主要扶养义务，根据协议有权取得其遗产。孙女士虽然给妹妹留有遗嘱，但该遗嘱内容与遗赠扶养协议相抵触，因此遗嘱无效，孙女士妹妹无权取得涉案房屋及存款的继承权。

　　法律提示

　　孙女士的妹妹明明持有遗嘱，却为何不能依据遗嘱取得涉案财产的继承权呢？民法典第一千一百二十三条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。也就是说，遗产继承的顺序是遗赠扶养协议优先，其次是遗嘱继承或遗赠，最后才是法定继承。对同一遗产，当既有遗赠扶养协议又存在遗嘱的情况下，无论签订时间早晚，都应优先适用遗赠扶养协议。在无遗赠扶养协议时，被继承人立有多份遗嘱的，才考虑所立遗嘱时间先后以及立遗嘱人真实意思表示等因素。

　　除了因存在遗赠扶养协议或后订立的遗嘱取代先立的，而使手中遗嘱“无用武之地”外，还需注意遗嘱被撤回的情况。即立遗嘱人有权撤回、变更自己所立的遗嘱，或者通过实施与遗嘱内容相反的民事法律行为，使得遗嘱相关内容不复存在，如立遗嘱人生前将遗嘱中的财产转让、赠与他人。

　　生前赠与可实现权利转移

　　案件回放

　　欧老汉夫妇共生育四名子女，2005年，他们与大儿子欧甲签订了房屋赠与合同，约定将其名下房产无偿赠与欧甲，随后双方对该赠与合同办理了公证。欧老汉夫妇相继去世后，四名子女因房产归属问题诉至法庭。

　　法院经审理认为，欧老汉夫妇生前通过公证方式将涉案房屋赠与大儿子欧甲，赠与合同有效，受赠人欧甲对赠与财产享有交付请求权。最终法院判决涉案房屋归欧甲所有，三位兄弟姐妹应协助办理过户手续。

　　法律提示

　　赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，其本质是一种合同法律关系。与遗嘱的单方法律行为不同，赠与合同也需合同相对人作出自己的意思表示，即接受赠与。除法律另有规定或当事人另有约定外，依法成立的合同自成立时生效，即便赠与财产未办理物权登记，也不影响赠与合同的效力。

　　生活中，赠与双方未必会签订书面合同，或者会以签订“买卖合同”“友好协议”等形式进行赠与。例如近日引发关注的“爷爷把房子10元卖给孙子后想要回遭拒”一案，该案中，爷爷与孙子虽就涉案房屋签订买卖合同，但因双方并无房屋买卖的真实意思，仅10元的成交价与房屋实际价值相差悬殊，并非正常的房屋买卖对价，最终法院认定爷孙之间形成赠与合同法律关系，爷爷将房子过户给孙子属于赠与行为。

　　赠与毕竟是一种无偿处分自身财产的行为，因此法律赋予了赠与人在特定条件下反悔的权利，即“任意撤销权”。民法典第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但是经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用任意撤销的规定。此条是针对赠与财产权利转移之前的撤销规定。本案中的赠与合同即受该条文限制，虽然涉案房屋并未转移登记至大儿子名下，但由于双方赠与合同已经办理公证，欧老汉夫妇的任意撤销权便受到了限制，对未被撤销的赠与合同，受赠人有权请求交付。此外，还需注意的是，若财产在原产权人生前就已赠与给他人的，该财产即应属他人所有；原产权人去世后，其法定继承人无权对该财产主张遗产继承。

　　与附义务的遗嘱相同，赠与也可以是附义务的。民法典第六百六十一条对附义务的赠与合同进行了规定，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。若赠与财产已交付给受赠人，而受赠人未履行赠与合同所附义务的，赠与人可以请求受赠人履行义务，或者撤销赠与并要求受赠人返还所赠与的财产。

　　笔者在此提示，民事主体有权在法律范围内按照自己的意愿自由处分自身财产。房屋作为个人或家庭财产权利中价值较大且有重要生活保障作用的财产，相关产权人在进行赠与、立遗嘱或签订遗赠扶养协议等处分行为时，应严格遵循法律规定的形式要件，明确表达处分的内容意思，确保相关财产归属与自己真实意思一致。受益人或合同相对人也应及时行使权利，依法依约履行合同义务，确保权利得以有效实现。同时，其他利害关系人在主张权利时，也应充分尊重产权人的处分意思，不得侵害他人合法权益。

　　（作者单位：北京市昌平区人民法院）