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挂牌1小时便成交,数小时跳价40万 上海魔幻楼市遭新政“泼冷水”

最近的上海楼市,给人两种感觉——第一是行情好、热度高。比如挂牌1小时便成交、数小时跳价40万、超1000%的认筹率、成交创新高等等,近两个月上海楼市开启了一波魔…

最近的上海楼市,给人两种感觉——

第一是行情好、热度高。

比如挂牌1小时便成交、数小时跳价40万、超1000%的认筹率、成交创新高等等,近两个月上海楼市开启了一波魔幻行情。

第二是万物皆刚需。

老破小学区房是刚需,动辄上千万的豪宅也是刚需,近郊楼盘也是刚需,实在不行,远郊环沪也能成为刚需的选择。

一路魔幻行情 上海买房到底有多难?

“全款里面请,商贷门口等,公积金靠边站”。

这还不是最可怕的,在一个完全的卖方市场,上海的购房者不仅摇中号的几率极低,还被置于购房鄙视链的最低端。

尤其是在上海郊区以内的区域,他们能买到房的概率不亚于打新股。

第一,新房市场基本是抢不到的状态。

近来,上海新房市场出现“千人摇号”、“万人认筹”、“一房难求”现象突出。

数据显示,2020年上海开盘摇号的186个新盘中,累计有48542套房源,最终有效认筹数达到80371,认筹率高达165.57%,创3年来新高。尚峰名邸、汇成南街里的认筹率更是超过1000%。

关键的是,这种态势还在持续。

2021年中粮瑞虹海壹号、新湖上海青蓝、融创青云壹号、金科新弘古北天御、电建泷悦澜湾5个项目集中开盘,均实现一天售罄。

一夜之间,仿佛全世界的富人都来上海买房了。

还有位博士在经历4次摇号失败后,终于忍不住提笔给政府写信,呼吁修改上海认筹摇号规则。

还有一些购房者联合七大姑八大姨手握几个号,常年奋战在摇号一线,结果到现在一个都没摇到,踏空程度可见一斑。

如果说以前购房者还可以考虑买上海哪个板块,那么现在已经到了没得选的地步。

所以,有人拿出了今年再战的决心。

第二,一手房不够友好,二手房也丝毫不留余地。

由于一二手房价格倒挂,买到就赚到成了很多购房者的共识。

中原数据显示,2020年12月,上海二手房成交创下3.9万套新高,这也是自2016年以来的新高。其中学区房出现普涨,甚至出现半年暴涨60%的个案。

购房者的恐慌情绪也很快随着市场的变化蔓延开来。

情绪的另一面是“房东惜售”“疯狂跳价”,甚至出现了“按小时成交、按秒读价”的罕见现象:

有二手房调价过后仅挂牌1小时就成交;也有房东数小时跳价40万,半天时间47组购房客排长龙抢房;而数天之内跳价百八十万,那都是常规操作。

这非常考验广大购房者的耐心。为了让停机的房东接电话,有位买家竟然给房东充上了话费。

为了能买到房,大伙也是拼了。

这个阶段如果有人出版一本《上海买房该如何讨好房东的十大攻略》,想必一定热销。

购房者在鄙视链最底端拼命,房东居高临下,而中介和楼盘销售则打了个翻身仗。

看到如此魔幻的上海楼市,有位从业八年的销售大哥感慨万千,套用李云龙的一句话叫——

“他娘的,劳资就没打过这样的富裕仗”!

还有一些楼盘的销售都不够用了,于是抽调环沪的销售来上海支援。

就像上面这位销售大哥说的,客户没有抢到房伤心痛哭,实际上非常真实。

上海买房,心态崩不崩,很多时候与房价涨幅无关,而是取决于最终能不能买到。

豆瓣上也有个留学生,当时落户新政下来,她劝她爸卖掉手中的股票。

那时股市的行情你懂的,所以,就犹豫了一下。

于是,后来他们与暴涨10%的房价华丽擦肩而过。

得了,那去买法拍房好了。

但法拍房也不是好买的。

最近,央视财经也报道了上海10多人抢一套法拍房的新闻,500万以下的法拍房广受追捧。

数据显示,上海300万-1500万的法拍房,平均溢价率均超过80%。其中,300万以下和300-600万的溢价率分别为110.2%和98.8%。

但最近的传闻称:上海的法拍房拍卖要按下暂停键了。

要知道,这是很多购房者突破限购的一个渠道。

所以,接下来要做好上海法拍房像北京、深圳一样被限制的准备。

新政“泼冷水” 严打伪刚需、维护真刚需

“房住不炒”的基调下,区域楼市过热现象一旦出现是绝对要遭调控暴击的。

于是,1月21日晚间,当一些购房者还在观望的时候,上海楼市新政汹涌而至,给市场打了个措手不及。

让很多人没有想到的是,新政出台速度会如此之快。

就在新政发布的前一天,地产财富会的某媒体群里还在讨论尚在传言中的新政。

当时,上海房管局方面的回应称:目前没有出台新政。

没想到仅仅过了一夜,画风突变,上海调控的靴子就落地了。

上海楼市有多疯狂,新政的速度就有多快。

这里有张北上深调控PK表,大家可以对比下看看

来源:贝壳研究院

新政出台后,有个被摧残到发疯的网友说:

“TMD,烦死了,离都离了,买也买不了。”

显然,这次新政的针对性和精准性非常明显。

不论是关于夫妻离异的限购升级,还是增值税免征年限从2年到5年的调整,或是土地市场供给的增加、商品房销售的管理等等,上海新政的核心是要严打“伪刚需”这类炒房客,让“真刚需”上位,实现买房梦想。

因为,上海的需求在2020年被极大的释放出来了:1、2016年3月实行非沪籍五年限购政策的那批人获得了购买资格,里面刚需是主流;2、上海2020年棚改衍生出了大量购房需求,因拆迁没房的自然也是刚需;3、上海2020年落户政策放宽,仅上海985高校毕业生可直接落户就释放出约2万的购房指标,里面也会有一部分刚需;4、因国外疫情失控集中回国的留学生刚需;5、前两年上海横盘震荡下持币待购的刚需、找机会改善的刚需等等。

可以说,只有让这里面庞大的、真正的刚需群体买房诉求得到满足,上海的楼市稳定才能得到巩固。

“近远郊+环沪” 喝点汤也是好的

疯狂上海楼市的真相是残酷的,那些形形色色的买房人、卖房人和中介之间的一些活生生的案例,无时不刻都在刺激着刚需们敏感的神经。

“715之后,深圳楼市房价又上涨了一波,上海新政又能如何?”

但不论如何,新政在保护刚需,这是上海楼市一个好的趋势。

只是,对于刚需而言,一切都回不去了。

因为核心区确实到了一房难求的地步了,而且价格也已经起飞,同时,刚需们还要面临手中货币贬值、市场预期上涨等因素,所以,留给刚需的时间真的不多了。

这意味着,接下来刚需的买房之路依旧不会太顺利,而且窗口期可能会很短。

很多刚需可能还是不得不转向近远郊,甚至是环沪的一些区域,这也是我们下面要说的一个重点。

首先,近远郊可能是已获得购买资格的刚需们接下来一个比较好的选择。

我们再回到上海新政里的一个要点去看,新政中提到:

上海还将完善土地市场管理,优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。

所以,广大刚需最好要抓住供应时机,不要等到这些区域房价跳涨或到无房可卖的程度才出手。

千万不要低估了上海近远郊区域房产的流动速度!

因为,地产财富会有位在上海租房的朋友一年搬了3次家!

其中的原因都是——房东挂牌的二手房被卖掉了。

而在此之前,他在上海租了三年,没搬过一次家。

除了近远郊,环沪的昆山、嘉善、太仓板块等区域也不失为刚需们一个比较好的选择。这些板块目前整体的价格相对稳定,但仅仅是目前。

因为,这些板块的氛围已经搞起来了。

比如下面昆山这个号称“西上海第一站”的陆家板块某楼盘,近来愈加火爆,上海新政后的第一天,甚至要求客户全款。

其中不乏一些心理战的因素,但根本原因是上海楼市走强带动需求外溢。

陆家板块的旁边有着“环沪置业第一站”“上海后花园”之称的昆山花桥板块同样也是如此,近来环沪置业者来了一波又一波,尤其是总价200万左右的楼盘特别抢手。

值得关注的是,买在这里的不少购房者都是上海的“准刚需”,他们准备等回头上海购房资格满了后再置换。

甚至,以往刚需们很难看上的苏州吴江板块也开始蠢蠢欲动。

横盘两年的苏州楼市,仿佛是抓住了一根救命稻草。

因此,从上海近远郊和环沪区域的风向来看——上海的刚需外溢是必然过程。

毕竟他们等不了,也承受不起涨价和资金缩水的风险。

或许,在一房难求的上海,对于刚需或是准刚需们来说,最好的选择可能是:

肉没有了,

汤就凑合喝吧!


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